白小姐开奖结果工地坍塌事故多发 碧桂园正为高周转模式买单

衣装理容编辑:监管部门紧盯任性停牌 厦华电子等多公司被点名提醒
Lina
衣装理容编辑
2018年08月04日来源于:海南日报
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白小姐开奖结果----------海南日报

   碧桂园高周转之困   作为房地产行业规模化竞争的王者,碧桂园正在为极速的高周转模式买单。

   从财务角度,碧桂园式的高周转关键是投入产出时间越短,资金周转率越高、资金回报率越高;

   从现实角度,这意味着,项目有动力压缩从拿地到开工、施工、开盘、现金流回正的时间。

   对于工程来说,任何施工都有其合理工期,如果为了速度和节点出现赶工,极易出现安全、质量问题。

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2017年刚刚登顶的碧桂园,猝不及防地迎来了“至暗时刻”;作为房地产行业规模化竞争的王者,碧桂园正在为极速的高周转模式买单。   6月24日,碧桂园上海奉贤区在建项目红墅林发生事故,致1人死亡9人受伤;

7月12日,碧桂园杭州前宸府基坑坍塌,所幸无人伤亡;   7月26日,安徽六安碧桂园城市之光工地围墙和板房倒塌,造成6人死亡、多人受伤。   7月30日,时隔一个多月后,上海奉贤区安监局初步调查结论显示,红墅林项目任意压缩工期,隐瞒危险性较大的工程不上报,是导致事故发生的间接原因。   8月3日,碧桂园主席杨国强和总裁莫斌均承认,上海项目确实存在人为赶工,这是不符合集团安全管控要求的;同时,旗下项目的工程管理存在漏洞。

碧桂园是房企高周转实践的佼佼者。借助成就共享、同心共享这两个利器,引入跟投,杨国强将税后利润的20%让予员工,极大地刺激了区域和项目的热情,帮助公司实现了高周转,速度远高于同业。   然而风险也同时埋下。从财务角度,碧桂园式的高周转关键是投入产出时间越短,资金周转率越高、资金回报率越高;从现实角度,这意味着,项目有动力压缩从拿地到开工、施工、开盘、现金流回正的时间。   对于工程来说,任何施工都有其合理工期,如果为了速度和节点出现赶工,极易出现安全、质量问题。   出事后,碧桂园也在反思集团的质量安全管控体系,并出台了多项措施。

房地产行业的高周转由来已久。10多年前,万科提出“5986原则”,即拿地5个月动工、9个月销售、开盘售出8成、产品6成是住宅,奠定了行业高周转的基调,很多全国性公司如保利、金地、龙湖等紧随其后。   彼时乃至现在,从拿地到销售6-7个月,已是一般大型房企的最快速度。龙湖有关人士告诉21世纪经济报道记者,6个月的开盘周期,在公司内部可能会拿到优秀奖。   被外界称为“合伙人”制度的同心共享计划,让碧桂园的周转速度远超同业,同时也是碧桂园从千亿飙升到5500亿的独门密码。   在2014年底,碧桂园开始推行同心共享,希望借此实现快速周转和规模飞跃。   2015、2016年,同心共享在碧桂园项目大量实施,平均开盘时间缩短至4.3个月,资金周转率可达一年1.5次,成为周转速度最快的房企。   这项制度简单来说就是跟投,强制区域总和项目总等管理人员跟投所在区域的所有项目,上限不超过10%,项目现金流回正即可分红,利益共享、风险共担。   再直白一点说,此举是对区域总和项目总的高额激励,大大激发了区域的买地和销售热情。在市场火爆的2015-2017年,碧桂园数位区域总裁收入过亿,几十位项目总收入过千万。   也是在这三年,碧桂园接连实现销售几近翻番,从1500亿到3000亿再到5500亿,超越了万科、恒大,成为全国乃至世界第一房企,晋升财富世界500强。   通过跟投的超额激励,碧桂园重新定义了房地产的高周转游戏,将自己变成了房产界的“沃尔玛”,还引领了行业新一轮的规模化竞争,融创、泰禾、旭辉、阳光城、龙光等各路黑马,都是碧桂园的拥趸。   根据财报,截至2016年12月31日,碧桂园共有583个项目参与跟投,测算平均签约销售净利润率预计约为12%,项目净现金流平均回正周期预计为8.4个月。   2017年未公布跟投具体数字,但据碧桂园CFO伍碧君介绍,去年的资金周转率仍在1.5次/年,今年上半年有所放缓。   跟投制度“双刃剑”   正如其他制度一样,跟投制度并不完美。   接近碧桂园的人士告诉21世纪经济报道记者,同心共享实行三年后,碧桂园的周转速度并未像之前预期的那样乐观发展,反而出现了边际效应递减,2015-2016年,平均开盘时间为4个多月,2017年上升到了6个多月。   “这几年跳槽去碧桂园的区域总,必须是自带身家的。”一位资深房地产业内HR人士说,一个区域有好几个项目,区域总对每个项目初始投资为80万元,项目总对所在项目投资为50万元,意味着刚去就要投入数百万甚至上千万元。   但2018年的市场环境与过去三年不可同日而语。三四线城市销售在放缓,一二线则备受限价困扰,利润率走低。碧桂园过去两年内大幅买入并且跟投的地块,正在经受考验。   对于激励对象而言,随着市场下滑,他们的跟投意愿在降低。碧桂园的跟投已经出现逾期现象。早在1月23日,碧桂园下发《关于强化“同心共享”及时跟投的通知》称,对于定期跟投的项目,凡逾期跟投的区域总裁,暂停发放其工资和所有奖金;其他逾期跟投个人,则将暂停发放所有奖金。   金地董事长凌克在谈到跟投时提醒,有些公司强行要求员工持有股权,没有那么多钱的时候,员工就通过外部融资,最后有可能出现问题;如果自己的钱也在项目里,有时就会为了自己的钱和收益,用很激进的方法,做出不正确的经营举措。   他说,跟投制度赚钱的时候是正向激励,不赚钱就是负向的。跟投要在执行的过程中去调整,去监督。   对此,莫斌表示,碧桂园设立跟投机制时就考虑了市场下行可能出现的情况,比如在限价背景下,将现金流滚动到其他项目上带来利润,有现金流回来,同样有收益。让大家都关注现金流,首先把项目做好,而不是关注亏损多少钱。   他说,跟投最大的风险是拿地。拿地合适就成功了70%,经过过去三年的上升市场,老的区域沉淀了一些利润,能够承担可能的亏损,说清楚风险后可以给他拿有争议的地;新的区域没有沉淀,想拿的地和公司出现分歧,原则上是不给拿,宁可错过。   那么在市场下滑时跟投是否会出现错判?伍碧君表示,现在这种情况很少。“集团会提醒区域,不要想着房价还可以上升,要在限价以下的楼价去预测拿地,还能赚钱就拿;区域总自己要对团队负责,万一拿错了也要跟公司一起承担损失,因此拿地会很谨慎。”伍碧君说。   对于跟投激励是否会损害质量安全的问题,莫斌称,跟投根据施工、开售等节点会有不同比例的激励、分红,但最大头的70%要在交房后,前面的30%是预付,出了问题后还得还给公司;出现安全质量问题实行一票否决制,近期出事的几个项目奖励就全都取消了。   4年前,碧桂园一位区域总裁指出,只有完美交楼,才能最终实现同心共享计划的闭环。   以买房后两年交楼计算,2018年,碧桂园大量跟投项目面临交楼,各地业主维权概率上升,面临的考验还在继续。

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